大阪オフィス
〒530-0012
大阪市北区芝田1-4-8 北阪急ビル9F
阪急大阪梅田駅から徒歩1分、JR大阪駅から徒歩3分

滋賀オフィス
〒520-0051
滋賀県大津市梅林1-4-1 プレシャスビル2F
JR大津駅から徒歩2分

大阪府

大阪市北区、都島区、福島区、此花区、中央区、西区、港区、大正区

: 天王寺区、浪速区、西淀川区、淀川区、東淀川区、東成区、生野区、旭区、城東区、鶴見区、阿倍野区、住之江区、住吉区、東住吉区、平野区、西成区、堺市堺区、北区、西区、中区、美原区、東区、南区、能勢町、豊能町、池田市、箕面市、豊中市、茨木市、高槻市、島本町、吹田市、摂津市、枚方市、交野市、寝屋川市、守口市、門真市、四条畷市、大東市、東大阪市、八尾市、柏原氏、和泉市、高石市、泉大津市、忠岡町、岸和田市、貝塚市、熊取町、泉佐野市、田尻町、泉南市、阪南市、岬長、松原市、羽曳野市、藤井寺市、太子町、河南町、千早赤阪村、富田林市、大阪狭山市、河内長野市

兵庫県

神戸市東灘区、灘区、中央区、北区、西区、兵庫区、長田区、須磨区

: 垂水区、尼崎市、西宮市、芦屋市、伊丹市、宝塚市、川西市、三田市、猪名川町、明石市、加古川市、高砂市、西脇市、三木市、小野市、加西市、加東市、姫路市、相生市、たつの市、赤穂市、豊岡市、養父市、洲本市、南あわじ市、淡路市等

京都府

京都市北区、上京区、左京区、中京区、東山区、山科区、下京区、南区

: 右京区、西京区、伏見区、福知山市、舞鶴市、綾部市、宇治市、宮津市、亀岡市、城陽市、向日市、長岡京市、八幡市、京田辺市、京丹後市、南丹市、木津川市、大山崎町、久御山町、井手町、宇治田原町、笠置町、和束町、精華町、南山城村、京丹波町、伊根町、与謝野町

奈良県

奈良市、明日香村、安堵町、斑鳩町、生駒市、宇陀市、王寺町

: 大淀町、橿原市、香芝市、葛城氏、上北山村、河合町、川上村、川西町、上牧町、黒滝村、広陵町、五條市、御所市、桜井市、三郷町、下市町、下北山村、曽爾村、高取町、田原本町、天川村、天理市、十津川村、野迫村、東吉野村、平群町、御杖村、三宅町、山添村、大和郡山市、大和高田市、吉野町

滋賀県

大津市、彦根市、長浜市、近江八幡市、草津市、守山市、栗東市

: 甲賀市、野洲市、湖南市、高島市、東近江市、米原市、日野町、竜王町、愛荘町、豊郷町、甲良町、多賀町、虎姫町、湖北町、高月町、木之本町、余呉町、西浅井町

和歌山県

和歌山市、有田川市、有田市、印南町、岩出市、海南市、かつらぎ町

: 上富田町、北山村、紀ノ川市、紀美野町、串本町、九度山町、高野町、古座川町、御坊市、白浜町、新宮市、すさみ町、太地町、田辺市、那智勝浦町、橋本市、日高川町、日高町、広川町、みなべ町、美浜町、湯浅町、由良町

その他のエリアについても対応していますのでお気軽にお問い合わせ下さいませ。

コラム

相続専門オフィスより、新着情報や相続税を中心とした様々な税に関するお知らせを記載しております。
ぜひ一度ご一読ください。

不動産に関するコラム

老人ホームの入居と自宅（空き家）の処分

人生100年時代と言われる中で、核家族化も定着し、老後については子供たちの世話にはなりたくないとの考えから、同居よりも老人ホームの入居を希望する方が増えています。
そのような場合、老人ホーム等への入居を検討する際に、自宅(空き家)を売却するかどうかを考える必要があります。

高級優良老人ホームは入居一時金や毎月の月額利用料が高額となるため、その資金に充てるべく自宅の売却を検討するケースや、金融資産を多くお持ちの富裕層の方でも、自宅に子供たちが住む予定もなく、空き家になるので売却を検討されるケースがあります。
最近、空き家問題はよくクローズアップされていますが、空き家の問題点としては下記が挙げられます。

空き家になり、管理がおろそかになると一気に老朽化が進む
屋根や壁が傷み、周囲の景観が損なわれる、治安も悪くなり近隣に迷惑がかかる
空き家により第三者に損害を与えた場合、所有者に責任が生じる
空き家を放置して周囲に危険を及ぼす可能性のある「特定空き家」に指定されると、固定資産税が上がる

このように、これからの超高齢化社会においては、自宅(空き家)の処分をどうするかという課題が重要になってきます。自宅が都市部にあり、リフォームして賃貸に出すことが出来る立地であれば、慣れ親しんだ自宅を売却しなくても良いでしょう。
ただ、賃貸に出すにしても管理する方が必要なので、子供たちに頼むことが出来れば問題ありませんが、そのような手間暇を掛けられない場合には売却することを考える必要があります。
自宅を売却すると、原則として譲渡所得税がかかってきます。不動産の譲渡所得は譲渡価格から取得費及び譲渡費用を差し引いて算出した譲渡益から、特別控除などを控除して計算します。

※不動産の譲渡所得税については土地建物の譲渡所得にかかる税金のページを参照してください。

土地建物の譲渡所得にかかる税金のページはこちら　

自宅売却に関して税制の優遇措置

１．マイホーム（居住用財産）売却の3,000万円の特別控除

自宅を売却した際に得られる利益（譲渡所得）に対し、3,000万円の特別控除があるため、譲渡所得が3,000万円以下の場合、譲渡所得税がかかりません。

主な適用要件
自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること
その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと
売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

ポイント 💡

老人ホームに入居していたとしても、老人ホームへの入所が身体又は精神上の理由により介護を受ける必要があるためであり、いつでも戻れるように自宅が維持管理されていたような場合は、自宅を売却した際に3,000万円の特別控除を適用できます。
その他詳細な要件は下記ページで確認してください。
　⇨ https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

２．空き家売却の3,000万円の特別控除

相続した空き家を売却すると、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」（以下、「空き家特例」といいます）が受けられます。
不動産を売却した際の譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。
老人ホームに入居していたとしても、下記の要件を充たせば適用することができます。

介護保険法に規定する要介護認定や要支援認定等を受けていた被相続人が老人ホーム、介護医療院、サービス付き高齢者向け住宅等に入居又は入所していたこと
被相続人が老人ホーム等に入所した時から相続開始の直前まで、被相続人が主としてその老人ホーム等に居住していたこと
被相続人が老人ホーム等に入所した時から相続開始の直前まで、その家屋が被相続人の物品の保管等に使用されており、事業や賃貸などに使用されていなかったこと

空き家特例の詳細な要件は下記ページを参照してください。
　⇨ https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

３．相続税の小規模宅地等の特例

相続開始日に被相続人が老人ホームに入居していたとしても、下記の要件を充たしていれば、自宅について小規模宅地等の特例の適用が可能となります。
※小規模宅地等の特例の詳細は小規模宅地等の特例ページを参照してください。

小規模宅地等の特例ページはこちら　

被相続人の身体又は精神上の理由により介護を受ける必要があるため、老人ホームへ入所することとなったものと認められること
被相続人がいつでも生活できるようその建物の維持管理が行われていたこと
入所後あらたにその建物を他の者の居住の用その他の用に供していた事実がないこと。
その老人ホームは、被相続人が入所するために被相続人又はその親族によって所有権が取得され、あるいは終身利用権が取得されたものでないこと

このように老人ホームに入居した場合でも、一定の要件を充たす場合にはマイホーム売却の特別控除、空き家売却の特別控除が適用可能ですし、老人ホームに入居した後に相続が発生した場合でも一定の要件を充たせば、相続税の小規模宅地等の特例の適用が可能となります。

当オフィスでは優良な老人ホームと業務提携しており、信頼できる老人ホームご紹介できますので、お気軽にご相談ください。

滋賀家大津市の住宅型優良老人ホーム　コンソルテ新緑苑
https://consorte-shinryokuen.jp/

相続税に役立つ便利なシミュレーション

相続税申告・対策に役立つ便利なシミュレーション、診断ツールをご用意しています。是非ご利用ください。

PAGE TOP

相続専門オフィス

大阪オフィス
〒530-0012
大阪市北区芝田1-4-8 北阪急ビル9F
06-6926-4110
滋賀オフィス
〒520-0051
滋賀県大津市梅林1-4-1 プレシャスビル2F
077-522-0120

「相続専門オフィス」はＯＭＩ税理士法人の登録商標です。