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兵庫県

神戸市東灘区、灘区、中央区、北区、西区、兵庫区、長田区、須磨区

垂水区、尼崎市、西宮市、芦屋市、伊丹市、宝塚市、川西市、三田市、猪名川町、明石市、加古川市、高砂市、西脇市、三木市、小野市、加西市、加東市、姫路市、相生市、たつの市、赤穂市、豊岡市、養父市、洲本市、南あわじ市、淡路市等

京都府

京都市北区、上京区、左京区、中京区、東山区、山科区、下京区、南区

右京区、西京区、伏見区、福知山市、舞鶴市、綾部市、宇治市、宮津市、亀岡市、城陽市、向日市、長岡京市、八幡市、京田辺市、京丹後市、南丹市、木津川市、大山崎町、久御山町、井手町、宇治田原町、笠置町、和束町、精華町、南山城村、京丹波町、伊根町、与謝野町

奈良県

奈良市、明日香村、安堵町、斑鳩町、生駒市、宇陀市、王寺町

大淀町、橿原市、香芝市、葛城氏、上北山村、河合町、川上村、川西町、上牧町、黒滝村、広陵町、五條市、御所市、桜井市、三郷町、下市町、下北山村、曽爾村、高取町、田原本町、天川村、天理市、十津川村、野迫村、東吉野村、平群町、御杖村、三宅町、山添村、大和郡山市、大和高田市、吉野町

滋賀県

大津市、彦根市、長浜市、近江八幡市、草津市、守山市、栗東市

甲賀市、野洲市、湖南市、高島市、東近江市、米原市、日野町、竜王町、愛荘町、豊郷町、甲良町、多賀町、虎姫町、湖北町、高月町、木之本町、余呉町、西浅井町

和歌山県

和歌山市、有田川市、有田市、印南町、岩出市、海南市、かつらぎ町

上富田町、北山村、紀ノ川市、紀美野町、串本町、九度山町、高野町、古座川町、御坊市、白浜町、新宮市、すさみ町、太地町、田辺市、那智勝浦町、橋本市、日高川町、日高町、広川町、みなべ町、美浜町、湯浅町、由良町

相続税申告で間違いやすい事例を紹介します。

相続一般

相続人の人数等

1. 代襲相続の場合の法定相続人の数
2. 代襲相続の場合の法定相続割合
3. 代襲相続人が既に被相続人と養子縁組していた場合の基礎控除の相続人の数
4. 再婚相手の連れ子と養子縁組した場合の基礎控除の相続人の数
5. 法定相続人がいない場合の基礎控除額

一般財産(不動産以外）の評価

有価証券

1. 休日の上場株式の評価
2. 未分割である場合の議決権割合の判定

生命保険

1. 死亡保険金と合わせて受取った医療保険金の取扱い
2. 契約者貸付金がある場合の死亡保険金の取扱い
3. 死亡保険金と合わせて受取った前納保険料や剰余金、割戻し金の取扱い
4. 相続開始時に支給が開始していた個人年金保険を一時金で受取った場合
5. 外貨建て保険の邦貨換算

その他の財産

1. 遺族に支払われた損害賠償金の取扱い
2. 父が未請求のまま亡くなった損害賠償金の取扱い
3. 相続開始前3年以内に受けた110万円以下の贈与
4. 相続日が休日の外貨建て資産の換算

土地の評価等

土地の評価単位等

1. 自宅の敷地の一部を青空駐車場として貸している場合の評価
2. 隣接地を所有している相続人が相続で取得した土地の評価
3. 隣接する借地と一体利用していた土地を相続した場合
4. 1区画の土地を相続人が分割して取得した場合
5. 登記地積と実際の地積が異なる場合
6. 一団の土地が2以上の地目からなる場合
7. 特定路線価の側方路線影響加算
8. 正面路線の判定
9. 評価対象土地《農地》と路線との聞に自宅敷地がある場合
10. 特定路線価が付されている私道

貸宅地又は借地権の評価

1. 一時使用の借地権の目的となっている土地
2. 相続により借地権が混同で消滅した場合の貸宅地の評価
3. 相当の地代を収受している貸宅地
4. 無償返還届出書が提出されている貸宅地
5. 無償返還届出書が提出されている貸宅地（使用貸借）
6. 月極め駐車場の敷地となっている雑種地の評価

貸家建付地の評価

1. 夫が所有する土地上に夫婦共有の貸家がある場合
2. 空き部屋のあるアパートの敷地
3. 親族間で賃貸借している場合の貸家建付地
4. 共有の貸家の持分が共有の土地の持分を上回る場合の土地の貸家建付地評価

農地の評価

1. 市街地農地の評価単位
2. 自己所有農地と耕作権が隣接している場合の評価単位
3. 農地法の許可を受けずに貸している農地

地積規模の大きな宅地の評価

1. 容積率の判定
2. 生産緑地の地積規模の大きな宅地の評価
3. 物納を予定している場合の地積規模の大きな宅地
4. 3棟の貸家敷地の地積規模の大きな宅地の評価
5. 市街化区域内の農地の地積規模の大きな宅地の評価
6. 倍率地域に所在する場合の地積規模の大きな宅地の評価

債務控除

債務の評価

1. 保証債務の取扱い
2. 住宅ローンと団体生命保険の取扱い
3. 遺産より債務が多い場合
4. 加算税や延滞税の取扱い
5. 債務控除の対象者

代襲相続の場合の法定相続人の数

× 間違い	被相続人には子供が二人（長男・次男）いましたが、長男は既に亡くなっていたので長男の子供二人が代襲相続することになり、法廷相続人は二人で計算しました。
○ 正解	代襲相続した相続人の人数もそのままカウントするので、法定相続人の数は三人になります。

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代襲相続の場合の法定相続割合

× 間違い	被相続人には子供が二人（長男・次男）いましたが、長男は既に亡くなっていたので長男の子供二人が代襲相続することになり、法廷相続割合は次男と長男の子供二人でそれぞれ１／３ずつで計算しました。
○ 正解	代襲相続人である長男の子供二人の法定相続分は長男の法定相続分の１／２ずつで計算します。

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代襲相続人が既に被相続人と養子縁組していた場合の基礎控除の相続人の数

× 間違い	父の相続人は母と姉と私の３人ですが、姉は既に他界しているので、姉の子供（甥）が代襲相続人となります。しかし、代襲相続人である姉の子（甥）は既に被相続人である父と養子縁組をしていたので、相続人としての身分と代襲相続人としての身分の両方を有していると解釈し、基礎控除を計算する法定相続人を４人として計算しました。
○ 正解	代襲相続人が既に養子縁組していて相続人になる場合、実際の相続人は一人しかいないので二重身分となり、基礎控除の相続人は三人となります。 実際の相続分は養子としての相続分と代襲相続人としての相続分を有することになります。

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再婚相手の連れ子と養子縁組した場合の基礎控除の相続人の数

× 間違い	被相続人である私の父親は、母親の連れ子の兄二人と養子縁組していました。父の相続人は養子の兄二人と実子の私の計3人ですが、実子がいる場合、基礎控除計算の法定相続人に含まれる養子は一人であるため、基礎控除計算の法定相続人は二人で計算しました。
○ 正解	被相続人に実子がいる場合の基礎控除の計算における養子の数は一人ですが、被相続人の配偶者の実子で、被相続人と養子縁組した者は被相続人の実子とみなされるので、基礎控除計算における相続人は三人になります。

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法定相続人がいない場合の基礎控除額

× 間違い	法定相続人がいない内縁の夫が無くなり、遺言により財産は私が遺贈により取得することになりました。実際に遺産を相続したのは私一人なので、基礎控除で計算する相続人を一人として基礎控除は3,600万円にしました。
○ 正解	遺言により財産の遺贈を受けた方でも法定相続人でなければ、法定相続人はゼロとして基礎控除を計算するので3,000万円になります。

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休日の上場株式の評価

× 間違い	3連休（土、日、月）の間の日曜日に父が亡くなり、当日の終値がなかったので、上場株式会社の評価に関して連休前の金曜日の終値を採用しました。
○ 正解	証券取引所が開いていない日に相続があった場合、相続日に最も近い日の最終価格が該当することになります。つまり、課税時期の前日以前と翌日以降において取引があった日のうちで、最も近い日の最終価格を採用します。 具体的には下記となります。 ・土曜日に亡くなった場合には、前日（金曜日）の終値 ・日曜日に亡くなった場合には、翌日（月曜日）の終値 ・土曜日から月曜日までの３連休の連休中日に亡くなった場合、又は平日に挟まれた祝日に亡くなった場合で、最も近い日が前後同一のときには、休日直前の終値と休日直後の終値の平均値。

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未分割である場合の議決権割合の判定

× 間違い	未分割の取引相場のない株式を評価する場合、「株式取得後の議決権の数」について、当該未分割の株式を法定相続分により取得したものとして議決権の数を計算しました。
○ 正解	各相続人ごとに、その所有する株式数にその未分割の株式数の全部を加算した数をもって議決権数とします。

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死亡保険金と合わせて受取った医療保険金の取扱い

× 間違い	父が無くなり死亡保険金を受取りましたが、生前に病気で入院していたときの医療保険の給付金も合わせて受取りました。相続税申告において、受取った保険金の合計額を死亡保険金として非課税枠の計算の対象としました。
○ 正解	受取った医療保険金は、治療に対して支払われるもので、被相続人が本来受取るべきものであるため、死亡保険金ではなく本来の相続財産として計上します。

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契約者貸付金がある場合の死亡保険金の取扱い

× 間違い	父が死亡したため死亡保険金を受取りましたが、契約者貸付金があったので、残債分を引かれて支払われました。相続税申告は、本来受取るべき金額を死亡保険金として、残債を債務として控除しました。
○ 正解	実際に受取った金額を死亡保険金の金額とします。

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死亡保険金と合わせて受取った前納保険料や剰余金、割戻し金の取扱い

× 間違い	父の死亡により死亡保険金を受取ることになりましたが、死亡保険金と合わせて未経過保険料、配当金、割戻金等も振込まれました。相続税の申告においては、死亡保険金のみを非課税の計算対象となる生命保険金として第９表に記入しました。
○ 正解	相続は遺贈によって取得されたとみなされる保険金（生命保険の非課税枠の計算対象となる保険金）は、死亡保険金の他に保険契約に基づき支払われる剰余金（配当金）、割戻金及び払戻しを受ける未経過前納保険料も含まれます。

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相続開始時に支給が開始していた個人年金保険を一時金で受取った場合

× 間違い	父は亡くなる３年前から１０年確定年金の年金を受け取っていました。父の相続で未支給分を死亡一時金として受取り、生命保険金の非課税限度額の計算対象にしました。
○ 正解	個人年金保険の支給開始後に相続が発生し、未支給分を一時金として受取ったものは、生命保険金の非課税額の対象とはなりません。

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外貨建て保険の邦貨換算

× 間違い	父が亡くなり、ドル建ての終身保険より死亡保険金を受け取りました。相続税の申告書には、保険金支払明細書に記載されている保険金受取日の最終の為替相場で換算しました。
○ 正解	ドル建ての死亡保険金の換算は、課税時期（被相続人が亡くなった日）における為替相場で邦貨換算します。なお、課税時期に休日など当該相場がない場合には、課税時期の前日以前の相場のうち、最も近い日の最終の為替相場を採用します。

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遺族に支払われた損害賠償金の取扱い

× 間違い	父が交通事故にあって亡くなったので、遺族に損害賠償金が支払われました。当該賠償金は父の死亡に基因するので相続財産として計上しました。
○ 正解	遺族に直接支払われた損害賠償金は父親に対するものではないので、相続税の課税対象になりません。また、遺族の所得税についても、人が受けた損害に基因して支払われる損害賠償金は非課税のため、所得税もかかりません。

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父が未請求のまま亡くなった損害賠償金の取扱い

× 間違い	母が交通事故でなくなったので、父に損害賠償金が支払われることになっていましたが、受取る前に父が亡くなってしまいました。父は損害賠償金を受け取ってないので、相続財産として計上しませんでした。
○ 正解	受取人が損害賠償金を受取らないまま亡くなった場合でも、未収金として相続財産に計上しなくてはなりません。

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相続開始前3年以内に受けた110万円以下の贈与

× 間違い	相続が開始する前年に被相続人である父から生前贈与として現金110万円受け取っていましたが、基礎控除以下のため相続税申告では生前贈与加算として申告しませんでした。
○ 正解	贈与の金額が基礎控除の110万円以下であっても、相続から3年以内に受けた贈与財産は生前贈与加算として相続税申告の対象となります。

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相続日が休日の外貨建て資産の換算

× 間違い	3連休（土、日、月）の間の月曜日に父が亡くなり、当日の終値がなかったので、外貨建てによる財産及び国外にある財産の邦貨換算に関して、課税時期に最も近い日の火曜日の終値を採用しました。
○ 正解	外貨建てによる財産及び国外にある財産の邦貨換算は、課税時期に当該相場がない場合、課税時期の前日以前に最も近い日の当該相場とします。 上記の例では、課税時期の前日以前である金曜日の終値を採用します。 ※対顧客直物電信買相場(TTB)による

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自宅の敷地の一部を青空駐車場として貸している場合の評価

× 間違い	自宅の敷地の一部を青空駐車場として貸し付けている場合、いずれも自用地として評価するため、自宅と青空駐車場の敷地を分けずに一体で評価しました。
○ 正解	土地の価額は原則として地目ごとに評価します。 自宅の敷地の地目は宅地で青空駐車場の敷地は雑種地となるため、分けて評価します。

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隣接地を所有している相続人が相続で取得した土地の評価

× 間違い	A土地の隣接地のB土地をもともと所有していた相続人がA土地を相続したため、A土地とB土地の利用単位は一体となることから、A宅地とB宅地を一体として評価した。
○ 正解	相続等により取得した宅地に隣接した相続人所有の土地があり、相続人はそれらの土地を一体として使用することができるとしても、相続した土地はＡ土地のみであるため、A土地を単独で「1区画の宅地」として評価します。

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隣接する借地と一体利用していた土地を相続した場合

× 間違い	旗竿状のA宅地を相続により取得しました。 このA宅地と道路との聞のB宅地は、数年前に被相続人が第三者から賃借していました。 B土地はA宅地と併せて被相続人が営む店舗の敷地として利用していますが、A宅地とB宅地(借地権)とをそれぞれを1区画であるとして分けて評価しました。
○ 正解	所有する宅地（A宅地）に隣接している他人の土地（B宅地）を賃借し、その両方の土地の上に自己所有の店舗を建てて利用している場合は、その自用地（A宅地）及び借地（B宅地）の全体を1画地として評価します。 ※(注) 隣接地（B土地）の貸借が使用貸借である場合は、借り受けている土地に客観的な交換価値がある権利を有しないことから、それぞれが1画地として評価します。

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1区画の土地を相続人が分割して取得した場合

× 間違い	遺産分割により相続人間で宅地を分割して相続しましたが、分割前の土地全体を1画地の宅地として評価しました。
○ 正解	贈与、遺産分割等によって宅地の分割が行われた場合には、原則として分割後の画地を1画地の宅地として評価します。 ただし、その分割方法が相続税を不当に免れるため等、著しく不合理であると認められるときは、分割後の所有者単位で評価するのではなく、その分割前の宅地を1画地の宅地として評価します。 現実の利用状況を無視した分割や不整形地が生じる分割は、将来においても有効な土地利用が図れず不合理といえます ⇒ 分割前の宅地を1画地として評価します。

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登記地積と実際の地積が異なる場合

× 間違い	登記上の面積は400㎡、実測の面積は500㎡の土地について、登記上の面積である400㎡に基づいて土地を評価しました。
○ 正解	土地を評価する場合、課税時期における実際の面積によるとされていることから、実際の地積(500㎡)によって評価します。

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一団の土地が2以上の地目からなる場合

× 間違い	市街化区域に所在する下図のA雑種地、B農地及びC原野を宅地転用するとした場合、その全体をもって開発するのが相当であると考えられますが、土地の価額は、地自の別に評価することとされていることから、それぞれを評価単位として評価した。
○ 正解	宅地比準により評価する市街化区域の土地は、現況の利用状況を基本とした評価ではなく、将来の宅地転用を想定して評価することとされています。 そうすると、A雑種地は単独で評価するのではなく、B農地と合わせて評価するのが妥当であります。 また、C原野は道路に面していない土地であり単独で評価するのは相当でありません。 そうすると、形状、地積、位置等からみて全体を一団の土地として評価することが合理的であると認められます。

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特定路線価の側方路線影響加算

× 間違い	A及びCの宅地の評価上、特定路線価を側方路線価格として側方路線影響加算を適用しました。
○ 正解	特定路線価は、路線価の設定されていない道路のみに接している宅地を評価するためのものなので、路線価のある道路と特定路線価設定道路の両方に接する宅地の評価に当たっては、特定路線価を側方路線価格として側方路線影響加算をする必要はありません。

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正面路線の判定

× 間違い	正面路線の判定については、単純に路線価の高い１００千円を正面路線として計算しました。
○ 正解	2以上の路線に接する宅地の正面路線は、それぞれの路線価に各路線の地区に適用される奥行価格補正率を乗じて計算した金額の高い方の路線を正面路線とします。 なお、地区の異なる2つの路線に接する宅地を評価する場合において、正面路線及び側方路線に適用すべき奥行価格補正率及び側方路線影響加算率は、正面路線の地区の率を適用して計算します。 このケースでは、普通住宅地区の率を適用します。

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評価対象土地《農地》と路線との聞に自宅敷地がある場合

× 間違い	道路に面する自宅敷地の裏側に接する農地について、無道路地として評価しました。
○ 正解	農地は道路に面していないものの、自宅敷地のー部を通路として利用することが可能であるため、無道路地に該当しません。 この場合、建築基準法等に規定する接道義務に基づく間口距離を有する不整形地として評価します。 なお、計算上設定した道路部分は評価しません。

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特定路線価が付されている私道

× 間違い	私道に、特定路線価が設定されている場合において、当該私道そのものについて、特定路線価に奥行価格補正率、間口狭小補正率、奥行長大補正率及び0.3を乗じた金額により評価しました。
○ 正解	下記のいずれか、低い金額で評価します。 ① 当該私道に面している路線の路線価を基として、奥行価格補正率等を乗じて計算した金額の30%に相当する金額 ② 特定路線価に30%を乗じた金額に相当する価額

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一時使用の借地権の目的となっている土地

× 間違い	工事事務所用の簡易な建物の所有を目的に2年契約で貸し付けられた土地の評価について、通常の借地権割合に基づく借地権の価額を控除して評価しました。
○ 正解	一時使用のための賃貸借契約には借地借家法の適用はないことから貸宅地には該当せず、貸し付けられた雑種地の評価方法に準じて評価します。 したがって、自用地としての価額から雑種地の賃借権の評価方法に準じて計算した価額を控除して計算します。

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相続により借地権が混同で消滅した場合の貸宅地の評価

× 間違い	長男乙は、被相続人である父甲の所有するA土地上に事業用建物を建て、適正な権利金及び地代を支払うことにより、借地権を有していました。 甲の死亡により、乙は、甲が所有するA土地を相続したが、借地関係が消滅することから、A土地は自用地として評価しました。
○ 正解	借地権が混同で消滅したとしても、貸宅地として評価します。 乙がA土地を相続することにより、賃貸人と賃借入が同一人となることから、相続開始後借地権は消滅することになりますが、これは、あくまでもA土地を乙が相続した結果生じる法律的効果であり、乙が取得したのは借地権が設定されたA土地であるので、A土地の評価に当たっては貸宅地として評価します。

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相当の地代を収受している貸宅地

× 間違い	相当の地代が収受されている貸宅地について、通常の借地権の価額を控除して評価しました。 なお、借地権の設定に際し権利金の授受は行われていません。
○ 正解	相当の地代を収受している場合で、その借地権の設定に際し権利金を収受していない場合又は特別の経済的利益を受けていない場合の貸宅地は、自用地としての価額の80%に相当する金額により評価します。

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無償返還届出書が提出されている貸宅地

× 間違い	同族法人に賃貸している貸宅地(無償返還届出書が提出されている)について、通常の借地権の価額を控除して評価しました。
○ 正解	無償返還届出書が提出されている場合の貸宅地の価額は、自用地としての価額の80%に相当する金額により評価します。

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無償返還届出書が提出されている貸宅地（使用貸借）

× 間違い	同族法人に使用貸借している貸宅地(無償返還届出書が提出されている)について、自用地としての価額の80%に相当する金額により評価しました。
○ 正解	使用貸借の場合は自用地としての価額で評価します。

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月極め駐車場の敷地となっている雑種地の評価

× 間違い	土地所有者が土地を貸し付けて地代を収受し、その土地の賃借人が、月極め駐車場として利用している場合の雑種地を自用地として評価しました。
○ 正解	賃借入が月極め等の貸駐車場として利用している場合には、自用地としての価額から賃借権等の価額を控除した価額により評価します。

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夫が所有する土地上に夫婦共有の貸家がある場合

× 間違い	被相続人甲の所有する土地上に甲と配偶者乙の共有でアパートを建築し、その全室を賃貸していました。 なお、乙は甲へ地代を支払っていません。 アパートの全室を賃貸していたことから、敷地の全体について貸家建付地として評価した。
○ 正解	使用貸借により貸し付けている地主の土地は原則、自用地として評価します。 よって、敷地のうち貸家の夫の持分3/4に相当する部分は貸家建付地として評価しますが、貸家の妻の持分1/4に相当する部分は自用地として評価することになります。

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空き部屋のあるアパートの敷地

× 間違い	貸家に一部空室があったが、その敷地の全てにつき、貸家建付地としての評価をしました。
○ 正解	全てを貸家建付地として評価することはできません。 現実に貸付けられていない部分に対応する部分については、貸家建付地として評価減することは出来ません。 ただし、空室部分が一時的に賃貸されていなかったと認められる場合は貸家建付地として評価できます。

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親族間で賃貸借している場合の貸家建付地

× 間違い	被相続人甲が居住しなくなった甲所有の住宅を子乙が有償で借り受けて居住の用に供していました。 しかしながら、親子の聞の建物賃貸契約であることから、乙が居住の用に供している家屋及びその敷地について、いずれも自用地として評価しました。 なお、乙は通常の家賃に相当する金額を支払い、甲は、その家賃について不動産所得として申告していました。
○ 正解	甲から乙への家屋の貸付け及び乙から甲への家賃の支払が賃貸借と認められない特別の事情がない限り、貸家及び貸家建付地として評価します。

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共有の貸家の持分が共有の土地の持分を上回る場合の土地の貸家建付地評価

× 間違い

A土地が甲と乙との2分の1の共有となっている場合に、その上に第三者に賃貸している貸家が建っており、その貸家の持分が甲4分の3、乙4分の1となっています。 このとき、A土地の甲の持分1/2の3/4を貸家建付地とし、1/4を自用地として評価しました。 甲、乙間の土地の貸借については使用貸借です。

○ 正解

A土地の甲の持分については全て貸家建付地として評価します。 甲及び乙は、A土地に係るそれぞれ自己の所有部分の上に、それぞれ自己の所有部分の建物を建築しているものと認識するのが一般的であることから、自己の建物の所有部分の敷地はまずA土地の自己の所有部分からなるものとして取り扱い、甲の建物の所有割合(3/4)がA土地の甲の所有割合(1/2)以上であるため、A土地の甲の所有部分は全て甲の建物の所有部分の敷地となるものと考えられます。 そうすると、甲はA土地の甲の所有部分の上に、甲の所有部分の建物を建築し、当該建物の所有部分を第三者に賃貸していることとなるから、A土地の甲の持分の全てを貸家建付地として評価するのが相当と考えられます。 また、乙については、乙の建物の所有割合(1/4) がA土地の乙の所有割合(1/2)以下であるため、A土地の乙の持分のうち建物の所有割合に対応する部分（Ａ土地全体の1/4) については、貸家建付地評価となるが、残りの乙の所有割合(A土地全体の1/4) については、甲に使用貸借により貸し付けられたものと考えられることから、自用地評価となります。

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市街地農地の評価単位

× 間違い	市街地農地を1枚の農地(耕作の単位となっている1区画の農地)ごとに評価しました。
○ 正解	田及び畑は、1枚の農地ごとに評価しますが、宅地に比準して評価する市街地農地等については、「利用の単位となっている一団の農地」を評価単位とします。

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自己所有農地と耕作権が隣接している場合の評価単位

× 間違い	自己所有の市街地農地に隣接して耕作権を有するが、所有者自体は異なることから、別々に評価しました。
○ 正解	自己所有の市街地農地と隣接する耕作権がある場合に、これら一団の農地は、一つの評価単位として評価します。

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農地法の許可を受けずに貸している農地

× 間違い	農地法の許可を受けていないが、通常の小作料を受領して他人に耕作をさせていることから、貸し付けられている農地として評価しました。
○ 正解	農地法の許可を受けていない、いわゆるやみ小作は、耕作権には該当しないことから、貸しけられている農地に該当しません。

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容積率の判定

× 間違い	三大都市圏にある500㎡（前面道路4.5ｍ）の土地について、容積率180％とし「地積規模の大きな宅地の評価」に該当すると判定しました。 ①指定容積率400％ ②基準容積率180％（前面道路4.5ｍ×40％）
○ 正解	適用される容積率は、指定容積率の400％であることから、「地積規模の大きな宅地の評価」に該当しません。 ※指定容積率とは・・都市計画で用途地域とともに地域的に決定される容積率 ※基準容積率とは・・前面道路の幅員が12ｍ未満の場合に個別的に決定される容積率

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生産緑地の地積規模の大きな宅地の評価

× 間違い	生産緑地については、その地区内の建築物の新築、宅地造成などを行う場合には市町村長の許可を受けなければなりません。よって、農地等以外の利用は原則的にできないため、戸建て開発などの開発行為を考慮した地積規模の大きな宅地の評価は適用しませんでした。
○ 正解	地積規模の大きな宅地は特例規定ではないため、これに該当する場合は地積規模の大きな宅地として評価します。

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物納を予定している場合の地積規模の大きな宅地

× 間違い	評価対象土地は地積規模の大きな宅地に該当しますが、その土地の物納価額を有利にするために、地積規模の大きな宅地の評価は適用しませんでした。
○ 正解	地積規模の大きな宅地は特例規定ではないため、これに該当する場合は地積規模の大きな宅地として評価します。

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3棟の貸家敷地の地積規模の大きな宅地の評価

× 間違い	地積が1,200㎡ある土地が3棟の貸家の敷地（各棟の敷地それぞれ400㎡）となっている場合、その土地全体としては地積規模の大きな宅地の評価基準を満たすので、地積規模の大きな宅地の評価を適用しました。
○ 正解	地積規模の大きな宅地として評価することはできません。宅地の価格は1筆単位で評価するのではなく、利用の単位となっている宅地ごとに評価します。よって、貸家建付地の場合で貸家が数棟ある時は各棟の敷地ごとに評価することになり、事例の場合は面積基準となる地積は400㎡となり、面積の適用要件を満たさないことになります。

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市街化区域内の農地の地積規模の大きな宅地の評価

× 間違い	評価対象地は1500㎡の市街地農地に該当し、宅地造成費等を考慮した宅地比準方式による評価額と、「地積規模の大きな宅地」による評価額のいずれか小さいほうの価額で評価しました。
○ 正解	「広大地」評価から「地積規模の大きな宅地」の評価に改正されてからは、宅地比準方式の宅地造成費をさらに控除することができるようになりました。また、無道路地やセットバックに係る評価減との併用も可能となっています。

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倍率地域に所在する場合の地積規模の大きな宅地の評価

× 間違い	評価対象地は倍率地域に所在し「地積規模の大きな宅地」の要件に適応しますが、路線価がないため倍率評価方式により評価しました。
○ 正解	倍率地域でも「地積規模の大きな宅地」の評価は適用可能です。 ※評価対象地が倍率地域に所在する場合でも、標準的な間口距離及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の1㎡当たりの価格を路線価とし、他の評価減と併用し計算します。倍率評価方式によって評価した価格がこれを上回る場合には、「地積規模の大きな宅地」の評価に準じて評価した価格を適用します。

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保証債務の取扱い

× 間違い	被相続人である父が友人の借入金の保証人になっていました。父の友人は事業に失敗し、保証債務の履行が確実な状況ですが、債務としては確定していないので、相続財産から控除しませんでした。
○ 正解	保証債務は確定債務ではないので、原則として相続財産から控除はできませんが、相続時点において保証債務履行の可能性が高く、かつ主たる債務者への求償債権が回収できないことが確実な部分については債務として控除して構いません。

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住宅ローンと団体生命保険の取扱い

× 間違い	亡くなった父には住宅ローンの借入金がありました。団体生命保険（団信）に入っていたので、最終的には団信から支払われますが、相続時点では債務として残っているので相続税申告で債務として控除しました。
○ 正解	被相続人が無くなれば団信から住宅ローンの銀行に借入金残高に相当する金額が直接支払われ、相続人が負担する債務はないので相続税申告で債務として控除しません。

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遺産より債務が多い場合

× 間違い	私が相続した遺産より債務の方が多かったので、相続開始前の3年内の生前贈与加算の金額からも債務を控除しました。
○ 正解	債務は相続財産から控除することは出来ますが、3年内の生前贈与加算に対しては控除できないため、生前贈与加算は相続税の課税価格の対象になります。

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加算税や延滞税の取扱い

× 間違い	準確定申告が遅れ、加算税と延滞税を支払ったので、相続税申告で債務として控除しました。
○ 正解	租税公課の加算税や延滞税は、相続人の責めに帰すべき事由によって発生したものであるので、このような付帯税は債務として控除することは出来ません。

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債務控除の対象者

× 間違い	債務控除の適用対象者は相続人、包括受遺者のみであり、相続を放棄した者は控除の対象外となります。 ※包括受遺者＝遺産全体の割合で遺贈を受けた者
○ 正解	未払金などの債務控除に関しては原則として適用対象者は相続人、包括受遺者のみですが、葬式費用については、例外的に放棄者、喪失者についても適用されます。

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