不動産に関するコラム

不動産を購入して相続税を節税する

1. 相続税対策として不動産の取得が効果的な理由

不動産を取得すると相続税が節税できると言われるのは、不動産の相続税評価額は不動産の時価よりも低く評価されるので、その分相続税が少なく計算されるためです。
例えば遺産が1億円とした場合、全て現金であれば相続財産の評価額は1億円となり、1億円に対して相続税が課税されます。
一方、遺産が時価1億円の不動産の場合で相続税評価額が6,000万円と評価されれば、4,000万円相続財産を圧縮することができ、相続税を節税することができます。

2. 相続税における不動産の評価方法は？

不動産は土地と建物に分けて評価します。土地は国税庁が算定した路線価に基づいて評価します。
路線価の指定されていない地域（市街化調整区域等）は固定資産税評価額に倍率を乗じて計算します。
建物は固定資産税評価額に基づいて評価します。

路線価は実勢価格の８０％を目安に算定されています。
ただし、不動産の時価が上昇している地域の場合、時価の上昇に路線価の上昇が追い付いていないケースが多く、実際には倍以上乖離しているケースもあります。
この差額を活用し、相続税評価額を圧縮して相続税を節税する方法が用いられます。
一方、建物については固定資産税評価額に基づいて評価しますが、実際の建物の購入価格よりも固定資産税評価額の方が低く算定されるため、土地と同様に建物もこの差額を活用して節税することができます。
投資用不動産（収益物件）の売買価格は、主として投資利回りの収益還元法により評価され、固定資産税評価額の算定方法（建築コストから減価する方法）と根本的に異なるためです。

3. 賃貸不動産（収益物件）は更に評価額を圧縮することができる！

賃貸不動産の場合、居住用の宅地・建物の評価側から賃貸部分を控除することができるため、更に相続財産を圧縮することができます。

(1) 貸宅地の評価額（土地を貸して建物は他人が所有しているケース）

仮に自用地の評価額が1億円、借地権割合が60％の地域の場合、貸宅地の評価額は4,000万円になります。

(2) 貸家建付地の評価額（土地と建物を所有し、建物を他人に貸すケース）

仮に自用地の評価額が1億円、借地権割合が60％の地域、借家権割合が30％、満室稼働で賃貸割合が100％の場合、貸家建付地の評価額は8,200万円になります。

(3) 貸家（賃貸物件）の評価額

貸家についても借家権割合を控除することができます。
現在、借家権割合は地域に関係なく一律30％に設定されています。アパートやマンション等の場合には空室があれば空室部分は賃貸割合から控除されます。
仮に賃貸物件の評価額が1億円、空室率が20％の場合には貸家の評価額は7,600万円になります。

4. 小規模宅地等の特例により更に圧縮できる！

居住用や事業用に使われていた宅地等は、その宅地等の評価額から一定割合を減額できる特例があります。
これを小規模宅地等の特例といいます。
投資不動産については貸付事業用宅地等に該当し、200㎡まで評価額を50%減額することができます。
詳細は『小規模宅地等の特例ページ』を参照してください。

5. 借金をして不動産を購入すると節税になる

よく借金をして不動産を購入すれば相続税の節税になると言われます。
それは、相続税を計算する際に借入金等の債務は遺産から控除されるためです。
遺産が2億円あるケースでさらに1億円の借金をして1億円の不動産を購入したとします。
1億円で購入した不動産の相続税評価額が4,000万円とすると、相続財産は2億円＋4000万円－1億円＝1億4,000万円となり、6000万円圧縮できることになります。これが借金して不動産を購入すれば相続税を節税できると言われる理由です。
ただし、借金を抱えるのは将来の不動産価格・家賃下落リスク、空室率上昇リスク等を加味すると、財産自体を悪化させるリスクをはらんでいます。
税金を安くすることはできても、財産そのものを毀損しては本末転倒です。
よって、相続税対策で不動産を購入する場合には、自己資金をメインに取得されることをお勧めします。
仮に上記の遺産が2億円あるケースで1億円の不動産を自己資金で購入した場合、相続財産は1億円＋不動産4,000万円＝1億4,000万円となり、借金をして購入したケースと同じ結果になります。
ですので自己資金がある場合は借金をして購入する必要はありません。

6. 不動産購入は遺産全体のバランスを考えて

現金を不動産に組み替えた方が相続税の節税に繋がることは上記の通りです。
しかし所有している財産をすべて不動産にしてしまう等、不動産の割合を高めすぎると次のようなデメリットが生じます。
不動産は確かに相続税対策としては有効ですが、遺産全体のポートフォリオを組み、バランスの良い範囲内で不動産の取得を検討していきましょう。

7. 昨今は不動産小口化商品が人気

昨今は、相続税対策でアパートを建設したり、一棟の不動産を購入するよりも、不動産小口化小品を購入して相続税対策をするのが人気となっています。
不動産小口化商品とは、都心の駅近のオフィスビルなど、高額で単独で購入することが難しい好立地物件を1口500万円～1,000万円程度に細分化して小口化商品として投資家に販売し、当該物件から得られた賃貸収入を複数の出資者へ分配する商品です。
不動産小口化商品は、不動産を共同で所有する形になり、相続税評価額としては不動産と同じ評価になるため、相続税評価額を圧縮することが可能となります。
不動産小口化商品の詳細は、不動産小口化商品を使った相続税対策　を参照してください。