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コラム

相続専門オフィスより、新着情報や相続税を中心とした様々な税に関するお知らせを記載しております。
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相続税申告に関するコラム

【速報】令和８年度（2026年）税制改正大綱（相続税・贈与税）

令和8年度（2026年）税制改正大綱が令和7年12月19日に公表されましたので、相続税、贈与税の概要をまとめております。
今回の主なトピックは、従来から指摘されていた貸付用不動産及び不動産小口化商品による節税封じのための評価方法の変更、教育資金の一括贈与に係る贈与税の非課税措置の終了です。

なお、正式な税制改正は通達改正、国会での審議・可決により成立します。あくまで現時点での税制改正の方向性としてご確認ください。

１．貸付用不動産の評価方法の見直し　＜令和9年1月1日以後の相続から適用＞

被相続人等が相続開始前又は贈与前5年以内に取得又は新築をした貸付用（賃貸）不動産については、相続開始時又は贈与時における通常の取引価額に相当する金額によって評価することになりました。この「通常の取引価額」とは、課税上の弊害がない限り、取得価額を基に地価の変動などを考慮して計算した価額の100分の80に相当する金額によって評価します。
ただし、この改正を通達に定める日までに、被相続人等が5年以上前から所有する土地に新築した家屋（建築中のものを含みます。）については、改正前の路線価による相続税評価になります。

改正後の評価方法をまとめると下記となります。

① 取得から5年以内　　⇒　通常の取引価額に相当する金額（取得価額を基に80％）
② 取得から5年経過後　⇒　従来の評価方法（路線価による評価）

地価や建築コストの上昇により、実際の市場価額が高騰する中、路線価や固定資産税評価額との乖離が進み、相続税評価額と市場価額との乖離がますます大きくなっています。貸付用不動産（アパート、貸しビル等の収益物件）は相続税対策の定番ですが、相続の直前に多額の借入れで不動産を取得し、相続財産を過度に圧縮する手法等は従来から問題視されており、一定の制限を設けるため、相続開始前5年以内に取得した不動産については、節税を封じる措置が講じられました。
ただし、5年経過すると従来の評価方法になるため、早期に貸付用不動産を取得して、長期的スパンで相続税対策に取り組むことが今後求められることになります。

本来、路線価等が市場価額に連動して実態を反映する価格になっていれば、貸付用不動産による節税が注目を浴びることはないと考えられます。 5年という期間で評価額が大幅に変わってしまうのは、評価方法として合理的なのか疑問が生じるところです。本来は賃貸用としてマンション等を購入したとしても、当面は敢えて賃貸に出さないケースも出てくるでしょう。今後の評価方法の整理が期待されるところです。

２．不動産小口化商品の評価方法の見直し　＜令和9年1月1日以後の相続税から適用＞

不動産特定共同事業契約又は信託受益権に係る金融商品取引契約の不動産小口化商品については、その取得の時期にかかわらず、相続開始時又は贈与時における通常の取引価額に相当する金額によって評価することになりました。

この「通常の取引価額」とは、課税上の弊害がない限り、次の①、②又は③に掲げる価額等を参酌して求めた金額によって表します。
① 出資者等の求めに応じて事業者等が示した適正な処分価格、買取価格等
② 事業者等が把握している適正な売買実例価額
③ 定期報告書等に記載された不動産の価格等
ただし、上記①～③に該当するものがないと認められる場合には、上記1. 貸付用不動産の評価方法の見直しについてに準じて評価します。

不動産小口化商品は１口1,000万円から投資できる商品で、節税効果を大きく取れることから、昨今最も人気の商品となっていました。市場価格と相続税評価額の乖離が7割～9割と大幅な乖離があり、不動産小口化商品を使った贈与による節税効果も大きいことから、メスが入ることになりました。参入する業者も増え、市場が過熱していたことからいずれ見直しが入ると言われていましたが、今回の見直し案は取得時期に関わらず、通常の取引価額で評価するという、現物の貸付用不動産より厳しい内容となっています。今後、相続税対策としての不動産小口化商品の需要はなくなると考えられます。改正は令和9年以降の相続・贈与のため、令和7年、8年に駆け込みの生前贈与が増加することが想定されますが、数千万から億単位の贈与については、財産評価基本通達6項による否認リスクの可能性も考慮して、判断することが求められます。

３．教育資金の一括贈与に係る贈与税の非課税措置の廃止　＜令和8年3月31日まで＞

直系尊属（父母、祖父母）から教育資金の一括贈与を受けた場合の贈与税の非課税措置について、適用期限が令和8年3月31日までとされていますが、延長せずに終了することとなります。
適用期限までに拠出された金銭等については、引き続き本措置が適用されます。

従来より、富裕層優遇措置との批判もあり、利用の実態や格差固定化の懸念、教育費の無償化や負担軽減の進展により、予定どおり終了することになりました。

４．その他の改正

（１）個人の事業用資産に係る相続税・贈与税の納税猶予制度について、個人事業承継計画の提出期限が令和8年3月31日まででしたが、2年6月延長されます。
（２）非上場株式に係る相続税・贈与税の納税猶予の特例制度について、特例承継計画の提出期限が令和8年3月31日まででしたが、1年6月延長されます。
（３）医業継続に係る相続税・贈与税の納税猶予制度等について、適用期限が令和8年12月31日まででしたが、一定の措置を講じて3年延長されます。