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コラム

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相続税基礎知識に関するコラム

「広大地」から「地積規模の大きな宅地」の評価へ税制改正

⇒平成30年1月1日以降の相続等により取得した宅地の評価に適用
※平成29年12月31日以前に取得した宅地に関しては「広大地の評価｝に準ずる

面積が大きな宅地等については、標準的な面積の宅地に比べ、実際の市場価格が大きく下がるのが一般的です。
旧広大地評価は平成6年に制定され評価減が大きいことから広く適用されていましたが、問題点も指摘されていました。
旧広大地は地積が500㎡以上（三大都市圏以外は1,000㎡以上）の土地が原則対象とされていましたが、地積が大きければ大きいほど比例的に減額する評価方法のため、面積が同じであれば整形の土地であるか不整形の土地であるかにかかわらず同じ評価額となってしまいます。
さらに広大地の該当可否の適用条件は地積の大きさだけでは判定できず、周辺の利用状況を確認し、その地域における標準的な宅地に比べて著しく広大であるか、マンション適地ではないか等の難解な判定が求められ、国税当局との見解の相違が多く発生し、実務上の取扱いが難しいとの批判がありました。
そこで、客観的な面積、土地の形状等に基づき判定する方法に改正されました。

旧広大地から「地積規模の大きな宅地の評価」への改正により広大地の面積・形状に基づく評価方法へ見直され、かつ客観的な判定をすることができるよう適用要件が明確化されました。

評価方法

旧広大地評価適用の判断基準 ・著しく地積が広大な宅地であるか
・開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるか
・大規模工場用地及びいわゆるマンション適地に当たらないか

地積規模の大きな宅地の評価

判定基準	内容
地積規模の大きさ	三大都市圏において500㎡以上の地積であること
地積規模の大きさ	それ以外の地域においては1,000㎡以上の地積であること
地区区分	普通商業・併用住宅地区、及び普通住宅地区
適用除外	市街化調整区域に所在する宅地
	工業専用地域に所在する宅地
	◇容積率について
	東京都の特別区においては300％以上の地域に所在する宅地
	それ以外の地域においては400％以上の地域に所在する宅地

旧広大地の評価

面積に応じて比例的に減額するため、取引価格と相続税評価額が大きく乖離している

	取引価格：1億円相続税評価額：6,000万円
	取引価格：6,500万円相続税評価額：6,000万円

旧広大地の評価方法

　　=　正面路線価　×　地積　×　広大地補正率（※1）

　（※1）広大地補正率　＝　0.6　-　0.05　×　 広大地の地積 1,000ｍ² 　×　0.8　

改正前の広大地評価においては、『路線価・地積・広大地補正率』という3つの要素のみを用いて評価額を計算することとされ、他の補正率等を併用することができませんでした。

地積規模の大きな宅地の評価

各土地の個性に応じて面積・形状に基づき評価

	面積・奥行を加味して評価
	面積・奥行・不整形を加味して評価

地積規模の大きな宅地の評価

　　=　正面路線価　×　各種補正率（※2）　×　規模格差補正率（※3）　×　地積

（※2）各種補正率

規模格差補正率と併用できる補正率	地積規模の大きな宅地	改正前旧広大地
奥行価格補正率	○	×
側方路線影響加算	○	×
二方路線影響加算	○	×
三方又は四方路線影響加算	○	×
不整形地の評価	○	×
無道路地の評価	○	×
間口の狭小な宅地等の評価	○	×
がけ地等を有する宅地の評価	○	×
容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価	○	×
セットバックを必要とする宅地の評価	○	×
都市計画道路予定地の区域内にある宅地の評価	○	○
市街地農地の評価（造成費）	○	×
市街地山林の評価（造成費）	○	×
市街地原野の評価（造成費）	○	×

（※3）規模格差補正率

　（※3）規模格差補正率　＝　 （A）×（B）＋（C） 地積規模の大きな宅地の地積（A） 　×　0.8　

◆（A）地積規模の大きな宅地の地積
◆（B）及び（C）は、地積規模の大きな宅地が所在する地域に応じ、それぞれ次に掲げる表のとおりとする

1.三大都市に所在する宅地

	◇地区区分◇　普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区
地積㎡	（B）	（C）
500以上 1,000未満	0.95	25
1,000以上 3,000未満	0.90	75
3,000以上 5,000未満	0.85	225
5,000以上	0.80	475

2.三大都市圏以外の地域に所在する宅地

	◇地区区分◇　普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区
地積㎡	（B）	（C）
1,000以上 3,000未満	0.90	100
3,000以上 5,000未満	0.85	250
5,000以上	0.80	500

（注）三大都市圏とは、次の地域をいいます。
1. 首都圏整備法第2条第3項に規定する既成市街地又は同条第4項に規定する近郊整備地帯
2. 近畿圏整備法第2条第3項に規定する既成都市区域又は同条第4項に規定する近郊整備区域
3. 中部圏開発整備法第2条第3項に規定する都市整備区域

地積規模の大きな宅地の評価に適用される『規模格差補正率』は、他の補正率と併記して取り扱われ、不整形地補正率その他の補正率との併用が可能となります。
「旧広大地評価」の広大地補正率は最高値0.6に対して、「地積規模の大きな宅地評価」の規模格差補正率は最高値0.8に各種補正率（奥行価格補正率、側方路線影響加算、不整形地補正率等）を重複適用セットバックや造成費の減額も重ねて適用することができるようになる半面、側方路線価や裏面路線価の加重も行われることとなり、改正の前後で相続税評価額の上がる土地と下がる土地があると考えられます。

平成30年1月1日以降に相続が発生した場合