相続税基礎知識に関するコラム

土地の評価

相続財産はすべて金銭に換算する必要がありますが、その評価方法は「財産評価基本通達」で細かく定められています。特に、土地と非上場株式の評価は複雑な計算が求められます。
まず、土地ですが、土地にはいろいろな種類があり、その地目別に評価額を決定します。
地目別の土地の種類は以下の通りです。

• 宅地
• 田
• 畑
• 山林
• 原野
• 牧場
• 池沼
• 鉱泉地
• 雑種地

また、土地には、土地の上に存する権利というものがあり、土地の区分ごとに評価されます。

• 借地権
• 定期借地権
• 地上権
• 区分地上権
• 地役権
• 永小作権
• 耕作権
• 温泉権
• 賃借権
• 占有権

土地には、路線価方式・倍率方式・宅地比準方式という3種類の評価方法があります。

路線価のある土地は路線価方式により評価し、路線価のない土地は倍率方式により評価します。
路線価方式は、路線価が定められている地域の土地の相続税評価方法です。路線価とは、路線（道路）に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額のことです。路線価方式における土地の価額は、路線価をその土地の形状等に応じた奥行価格補正率などの各種補正率で補正した後に、その土地の面積を乗じて計算します。

【計算式】
対象地の接する路線価格（円/平方メートル）　×　地積（平方メートル）

この価格に、奥行価格補正率、側方路線影響加算率、二方路線影響加算率などを加味して評価をしていきます。１つの路線（道路）にしか接していない場合は、基本的にはこの概算値よりも評価額が高くなることはありませんので、最終的に税額が出ない場合には概算値で相続税申告を行っても問題ありません。

　ただ、２つ以上の路線（道路）に面している場合は、登記簿謄本に記載の面積より実際の面積が大きい場合などには、この概算値よりも最終的な評価額が高くなってしまいます。

　また、以下のような場合には評価方法が複雑になってきますので注意が必要です。

• ひとつの敷地に建物が２つ以上建っている場合
• ２筆以上の敷地にまたがって利用されている場合
• 土地を貸している場合（貸宅地の評価）
• 貸している家が建っている場合（貸家建付地の評価）
• 私道がある場合

一方、倍率方式とは、路線価が定められていない地域の土地の相続税評価方法です。倍率方式における土地の価額は、その土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算します。
・田、山林などの宅地以外の評価方法
郊外地・山間地の土地は倍率方式により評価し、市街地の土地は宅地比準方式により評価します。
宅地比準方式とは、その土地を宅地とした場合の金額から、その土地を宅地に転用する場合に通常認められる造成費を差し引いた金額を算出する方法いいます。

上記のように、土地には、路線価方式・倍率方式・宅地比準方式という3種類の評価方法があります。
最も一般的な評価方法は路線価方式であり、参考に国税庁のHPより路線価は確認することができます。