遺産分割に関するコラム

不動産の遺産分割・・・共有持分の解消

共有とはひとつの不動産の所有権を複数の人が所有しており、それぞれの共有者が持っている持分を共有持分と言います。
共有持分は主に下記の場合に生じます。

• 不動産を夫婦で共同して購入した
• 土地を兄弟で資金を出し合って購入した
• 遺産相続に際して、法定相続持分に応じて不動産を相続した

一般的に共有不動産には次のような問題があるため、遺産相続ではお勧めできません。
相続後直ちに売却する場合等を除き、特に兄弟で共有名義は避けるべきと考えられます。

• 共有不動産を売却する時には、共有名義人全員の同意が必要となり、売却金額・売却時期の同意が得られないと売却ができない。
• 共有不動産の所有に生じる経費負担の精算が手間となる。固定資産税は代表者に納税通知書が届き、維持管理費の立替金が生じた場合にその精算の手間が生じてしまう。
• 二次相続が発生した際に、さらに共有名義者が増えることになり、相続登記が未了の場合に遺産分割協議人の人数が増え、相続登記が手間が増えることや不動産売却に際し、より多くの関係者の同意が必要となる。

このような問題があるので、遺産相続に際しては、不動産の共有（特に兄弟間）は出来るだけ避けた方が無難と言えます。

1. 共有不動産の解決方法
（1）共有持分の売却
共有名義となる不動産は共有人が勝手に売却することは出来ません。売却には共有者全員の許可が必要となるためです。
しかし、自分の所有している共有持分だけを他人に売却することは可能です。その場合は完全所有権として売却する場合に比べて 価格は大幅に下がってしまいます。共有持分を購入したとしても不動産を自由に使うことができるわけではないですし、赤の他人と共有状態になることは一般的に避けられるためです。
ただし、大型の収益物件の場合等で一人で購入するのが金額的に無理なケースで、管理会社が間に入り、家賃等が持分に応じてじ各共有者に支払われる形態の共有持分については、相続税対策や不動産投資で最近増えてきています。
なお、売却以外にも、共有名義の不動産では担保提供や不動産の改良等等の行為に関しては単独で行うことができません。

（2）共有持分の放棄
共有持分は放棄することができます。放棄すると他の共有持分者の持分割合に応じて放棄さた持分が移転します。
なお、みなし贈与となり、他の共有者は贈与税の支払い義務が生じます。
特定の共有者に持分を移転させたい場合は、その共有者に対して贈与する形を取ります。
当然、その共有者には贈与税の支払い義務が発生します。

（2）分筆する
共有名義の不動産については、持分を分筆してそれぞれの土地を単独所有する方法があります。
100㎡の土地を兄弟で共有している場合に、土地を50㎡ずつに分筆してそれぞれが単独で所有します。
こうすると50㎡の土地に対して完全な所有権を有することができます。
ただし、道路の接道状況、日当たり、土地の形状により、合理的に分筆することができないケースも生じます。