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相続税申告において最も専門性が問われるのが土地の評価です。土地については個別性が強く、評価にあたり全く同じ土地のいうものは存在しません。
土地の評価は基本的に国税庁が定めた財産評価基本通達に基づいて評価しますが、その前提として、建築基準法、都市計画法や不動産に関する関連法規の知識が必要となります。
よって土地の評価にあたっては、現地調査、役所調査等を行い財産評価基本通達に定める補正項目（減価要因）をチェックし、減価要因をもれなく評価に織込むことができているかが重要となってきます。
また、財産評価基本通達も画一的に定められているので、個別要因の強い土地については時価と乖離した評価がでることがあります。土地の評価額が時価と著しくかけ離れた場合には、不動産鑑定士による鑑定評価を採用することも検討しなければなりません。
このように土地の評価は専門的な知識が求められるため税理士の腕が問われる領域であります。
当オフィスの税理士は宅地建物取引士の資格を有しており、グループ会社に不動産売買の仲介会社もあります。そのため、不動産に関する実務に精通し、土地評価のスペシャリストとして相続税の土地評価を得意としております。
当オフィスでは、土地の評価額だけを算定してほしいというお客様のニーズに対応し、相続税の土地評価代行サービスを提供しています。

土地評価サービスはこちら　

また、相続税申告における土地評価事例を集めましたので、参考にしてください。

補正項目の例（評価通達に記載がないものも含む）

不整形地の例

不整形地とは、正方形や長方形などの整形地ではない、L字型や三角型などの土地のことです。
世の中には不整形地が意外と多いものです。
もし相続財産の土地の中に不整形地が含まれている場合は、要注意です。
一言に不整形地と言っても様々なものがあり、現地調査によって土地の評価額を下げるためのあらゆる可能性を検討します。

不整形地イメージ図

他にも、無道路地の評価、間口が狭小な宅地等の評価、がけ地等を有する宅地の評価、容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価、セットバックを必要とする宅地の評価、広大地の評価など、土地の評価は様々な方法があり、しっかりと現地調査・役所調査を実施し、その特性を調べていくことで、評価を下げることができる可能性が非常に高くなります。

無道路地・間口狭小・がけ地 イメージ図

土地の評価の流れ

地積規模の大きな宅地の評価

1．地積規模の大きな宅地の評価とは

地積規模の大きな宅地とは、三大都市圏においては５００㎡以上の地積の宅地、三大都市圏以外の地域においては１，０００㎡以上の地積の宅地をいいます。
●土地の評価方式が路線価地域に所在する宅地
評価の対象となる宅地は、下記の通り確認内容が明確化されており、すべての適用要件を満たせば「地積規模の大きな宅地の評価」を適用して評価することになります。
また、市街地農地、市街地周辺農地、市街地山林及び市街地原野についても、それらが宅地であるとした（宅地への転用が見込めないものを除く）場合にも下記のすべての適用要件を満たせば、「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となります。
●土地の評価方式が倍率地域に所在する宅地
下記のすべての適用要件に加え、「大規模工場用地」に該当しない土地であれば、「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となります。

　　

項目	「地積規模の大きな宅地」の適用要件
面積	◇評価の対象となる宅地等は、次に掲げる面積を有していますか？ ・三大都市圏に所在する宅地については、500㎡以上の地積であること ・上記以外の地域に所在する宅地については、1,000㎡以上の地積であること
地区区分	◇評価の対象となる宅地は、次に掲げる地区のいずれかに所在していますか？ ・普通住宅地区 ・普通商業・併用住宅地区 （※評価対象地が倍率地域にある場合は、普通住宅地区内に所在するものとする）
都市計画	◇評価の対象となる宅地等は、市街化調整区域以外の地域に所在しますか？ ◇評価の対象となる宅地等は、都市計画の用途地域が「工業専用地域」に指定されている地域以外の地域に所在しますか？ 　（※評価対象地が用途地域の定められていない地域にある場合、「工業専用地域」以外に所在するものとする）
容積率	◇評価の対象となる宅地は、次に掲げる容積率の地域に所在しますか？ ・東京都の特別区に所在する宅地については、300％未満 ・上記以外の地域に所在する宅地については、400％未満

地積規模の大きな宅地の適用対象判定のフローチャート

2．地積規模の大きな宅地の評価方法

地積規模の大きな宅地の評価

＝　正面路線価　×　各種補正率（※1）　×　規模格差補正率（※2）　×　地積

（※1）各種補正率

規模格差補正率と併用できる補正率

奥行価格補正率　（奥行距離の長短）

側方路線影響加算　（角地、準角地）

二方路線影響加算　（裏面が路線に面した宅地）

三方又は四方路線影響加算　（三方又は四方が路線に面した宅地）

不整形地の評価　（四角形ではない土地など）

無道路地の評価　(路線に面していない宅地)

間口の狭小な宅地等の評価　（間口距離の広狭）

がけ地等を有する宅地の評価

容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価

（※2）規模格差補正率

　（※2）規模格差補正率　＝　 （A）×（B）＋（C） 地積規模の大きな宅地の地積（A） 　×　0.8　

規模格差補正率の数式中の（A）（B）（C）とは・・・
◆（A）地積規模の大きな宅地の地積
◆（B）及び（C）は、地積規模の大きな宅地が所在する地域に応じ、それぞれ次に掲げる表のとおりとする

土地評価サービス

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