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    その他のエリアについても対応していますのでお気軽にお問い合わせ下さいませ。

    土地の評価

    相続税申告において最も専門性が問われるのが土地の評価です。土地については個別性が強く、評価にあたり全く同じ土地のいうものは存在しません。
    土地の評価は基本的に国税庁が定めた財産評価基本通達に基づいて評価しますが、その前提として、建築基準法、都市計画法や不動産に関する関連法規の知識が必要となります。
    よって土地の評価にあたっては、現地調査、役所調査等を行い財産評価基本通達に定める補正項目(減価要因)をチェックし、減価要因をもれなく評価に織込むことができているかが重要となってきます。
    また、財産評価基本通達も画一的に定められているので、個別要因の強い土地については時価と乖離した評価がでることがあります。土地の評価額が時価と著しくかけ離れた場合には、不動産鑑定士による鑑定評価を採用することも検討しなければなりません。
    このように土地の評価は専門的な知識が求められるため税理士の腕が問われる領域であります。

    補正項目の例(評価通達に記載がないものも含む)

    チェック項目 補正内容
    間口狭小となっていないか? 間口狭小補正を適用
    奥行長大ではないか? 奥行長大補正を適用
    不整形地補正が使えないか? 不整形地補正を適用
    道路に面していない無道路地なのか? 無道路地としての補正を適用
    がけ地が含まれているのか? がけ地補正を適用
    いわゆる広大地に該当するのか? 広大地評価の適用の可否について検討
    セットバックが必要な道路に接しているか? 道路中心線より2mの範囲につき評価減
    都市計画道路予定地となっていないか? 容積率に応じ1%〜50%の評価減
    容積率の異なる2以上の地域に所在していないか? 一定の評価減あり
    高圧線の下地ではないか? 一定の評価減あり
    著しく利用価値が低下している土地ではないか?
    ・道路と著しい高低差がある
    ・騒音、日照阻害、臭気、近隣に墓地がある等により取引金額に影響を与えるもの
    一定の評価減あり
    埋蔵文化財包蔵地ではないか? 発掘調査費用相当額の減額あり
    謄本地積と測量地積は一致しているのか? 縄伸び又は縄縮みしていないか
    借地権が発生しているのか? 権利金、地代により借地権割合の調整が必要
    賃借権が発生しているのか? 一定の評価減あり
    貸家建付地の用件を満たしているのか? 賃貸割合等にもチェックが必要
    同族法人との賃借状況はどうなっているのか? 無償返還の届け出は提出されているのか
    農地である場合造成費は加味したか? 一定の評価減あり。要現地調査
    農地である場合小作人がいるのか? 耕作権が発生していれば評価減あり
    小規模宅地等の特例適用地であるのか? 平成27年に改正。該当すれば評価減あり
    特殊な土地につき鑑定評価を使った方が良いのか? 不動産鑑定士に評価を依頼する場合もあり

    不整形地の例

    不整形地とは、正方形や長方形などの整形地ではない、L字型や三角型などの土地のことです。
    世の中には不整形地が意外と多いものです。
    もし相続財産の土地の中に不整形地が含まれている場合は、要注意です。
    一言に不整形地と言っても様々なものがあり、現地調査によって土地の評価額を下げるためのあらゆる可能性を検討します。

    不整形地イメージ図

    不整形地イメージ図
    他にも、無道路地の評価、間口が狭小な宅地等の評価、がけ地等を有する宅地の評価、容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価、セットバックを必要とする宅地の評価、広大地の評価など、土地の評価は様々な方法があり、しっかりと現地調査・役所調査を実施し、その特性を調べていくことで、評価を下げることができる可能性が非常に高くなります。

    無道路地・間口狭小・がけ地 イメージ図

    不整形地イメージ図

    土地の評価の流れ

    土地評価の流れは、事前に資料を収集して読み込む①机上調査、実際に現地で評価対象地を確認する②現地調査、法令上の規制等を調べる③役所調査、土地の評価額を計算する④評価作業というプロセスを経て評価していくことになります。

    ①机上調査

    事前に収集した資料を読み込み、机上で土地の評価の概算評価をします。
    事前に読み込む資料としては、全部事項証明書(登記簿謄本)、公図、測量図、建物図面、路線価図、固定資産課税明細(名寄帳)、地籍図(地番図)、住宅地図、全国地価マップ、ブルーマップ等があります。
    googleマップのストリートビューで現地の写真を見ることもできるので、区画整理がされている宅地であれば机上でほぼ正確な評価額を出すこともできます。
    最近はインターネットで都市計画図や道路台帳等を公表している自治体もあり、資料収集はしやすくなっています。
    また、現地調査に行くまえに評価対象地の前面道路が建築基準法上の道路か、2項道路に該当するかも住宅地図をFAXで送って照会すれば回答してくれる自治体もあるので、現地調査に行く前にできるだけ資料収集しておけば、現地調査で確認もれをすることもなくなります。

    ②現地調査

    現地調査では、机上調査で得た情報を基に評価対象地の利用状況、傾斜や高低差、間口・奥行等の簡易測量、道路の幅員の測量、周辺環境等を調査し、評価を引き下げる減価要因がないか調査します。

    ③役所調査

    現地調査で確認した情報を基に、役所に赴き評価額を引き下げる減価要因の有無をチェックします。

    【役所調査で把握する減価要因の例】
    減価要因 調査内容
    セットバック 42条2項道路かどうか、セットパック距厳
    都市計画道路予定地 都市計画道路の有無、計画道路の計画ライン
    無道路地 対象地が建築基準法上の道路に接しているか、接道義務を満たしているか
    私道 建築基準法上の道路かどうか
    容積率の異なる土地 用途地域・容積率の境の確認
    文化財建造物の敷地 発掘調査が必要かどうか
    土地区画整理事業地 事業・工事の進捗状況、仮換地指定の効力発生日、使用収益開始日等の確認
    保安林、特別緑地保全地区 保安林かどうか、特別緑地保全地区内かどうか
    貸し付けられている農地 農業振興地域内の農用地区域かどうか、農家台帳記載の有無

    ④評価作業

    ①~③の作業を通して収集した情報に基づき、土地の評価作業を行います。土地に評価はグレーゾーンが存在するため、必要に応じて税務署と土地の評価について折衝することもあります。
    また、評価額が時価より高いと考えられるときは不動産鑑定評価の要否について検討することになります。

    広大地評価

    1.広大地とは

    広大地とは財産評価基本通達24-4に規定されており、
    ①その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地
    ②都市計画法第4条第12項に規定する開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要である宅地
    の2要件に該当する宅地を言います。
    但し、③大規模工場用地に該当するもの、及び④中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの(その宅地について、経済的に最も合理的であると認められる開発行為が中高層の集合住宅等を建築することを目的とするものであると認められるもの)については、除かれます。

    広大地の定義が非常に分かりにくいため、簡単に申しますと、
    • 土地が大きい(三大都市圏500㎡以上、左記以外の市街化区域1,000㎡以上)
    • 開発すると道路や公園施設等が必要
    • 工場敷地やマンション建設に適さない
    の3要件に該当する必要があります。
    当該大きい土地を有効活用しようとすると、道路や公園施設等の負担が生じるため、実際使える面積は少ないことから通常より評価額を下げる趣旨の規定です。
    よって、大規模工場用地や中高層の集合住宅に適した土地については、そのような負担がないので、広大地により評価減の適用はありません。

    広大地の定義をよりわかりやすくいうと、
    「戸建分譲に適した土地で、区画割をする際に道路を設置しないといけないような広い土地」といいます。
    よって、マンションや工場・店舗に適した土地ではなく、最適な利用方法が戸建て分譲に適した土地であり、近隣の標準的な宅地の広さで分譲開発したときに、道路を設けなければならない土地である必要があります。
    広大地について
    よって、AやBのような開発図の土地は道路の新設がないため、広大地に該当しませんが、Cは新たに道路を設置しないといけないため、広大地に該当することになります。

    広大地判定のフローチャート
    広大地判定のフローチャート

    広大地評価の面積基準イメージ図
    広大地評価の面積基準イメージ図

    2.広大地の計算方法

    この広大地に該当する場合には、
    路線価×地積×広大地補正率
    の計算式によって土地の評価減を実施することが可能となります。

    広大地補正率の算式は以下のとおりであります。
    広大地補正率=0.6−0.05×地積/1,000㎡

    各地積に応じた広大地補正率(評価減割合)は以下のとおりであり、広大地に該当した場合は、
    評価を大きく引き下げることが可能となります。
    地積 広大地補正率(評価減割合)
    1,000㎡ 55%
    2,000㎡ 50%
    3,000㎡ 45%
    4,000㎡ 40%
    5,000㎡ 35%

    広大地の判定は、財産評価に与える影響が大きいため、税務署も厳しい目で見てきます。
    よって、区画分譲宅地が最も適しているかの判定及び区画割りの想定図等についても税務署を納得させるだけの根拠資料をしっかりと作成して理論武装しておかなければなりません。
    特にその地域の最近の開発状況や不動産に関する法規制等にも精通する必要があるので、不動産鑑定士等の専門家の協力を得て広大地の判定をすることもあります。

    不動産鑑定士による評価

    当オフィスでは財産評価基本通達に従った評価額が時価よりも明らかに高いと認められるときは、不動産鑑定士による鑑定評価の要否を検討します。
    通達は特殊な減価要因の全てを規定しているわけではないので、下記のような形状の土地については、通達による補正率では適正に評価することが困難であり、実体より割高な評価がなされるケースがあるためです。
    当オフィスでは、不動産鑑定士による鑑定評価額による節税効果(鑑定評価による節税額-鑑定費用)が見込めれば、不動産鑑定評価を積極的に採用し、お客様の相続税節税に貢献いたします。

    不動産鑑定評価を検討する例

    • 広大地
    • 耐用年数を経過した老朽化アパート
    • 前面道路の幅員が2m未満の土地
    • 間口の狭い土地
    • 傾斜地、崖地、高低差がある土地
    • 市街地農地、市街地山林、市街地原野
    • 不整形な土地(特に袋地
    • 市街化調整区域に所在する宅地、雑種地
    • 道路より低い土地又は高い土地
    • 建築基準法の道路に接面していない土地
    • 土地区画整理事業地内の土地
    • 高圧線下地、都市計画道路予定地を含む土地
    • 使用収益が重視される物件
    • 借家人付の店舗、事務所、戸建住宅、マンション
    • 借地権、底地
    • 商業ビル、スーパー、ロードサイド店舗
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